Pentru a închiria un apartament sau o casă pe termen mediu sau lung pe teritoriul Spaniei, aveți nevoie de mai multe acte.
În principal, pe lângă documentele de identitate este necesar NIE – poate fi și NIE alb, pentru a vă afla în evidența autorităților spaniole – și un contract de muncă. Ne referim în principal în acest capitol, la românii care se află în Spania pentru munca temporară sau în calitate de rezidenți. Regimul turistic este mult mai simplu, în acest caz închirierile pot fi pentru câteva zile, cel mult o lună – desigur, există și excepții, dar prețurile unor închirieri prin Airbnb sau Booking sunt mult mai ridicate.
Așa cum probabil cei mai mulți care au încercat sau intenționează să locuiască cu chirie în Spania deja știu, problema principală o reprezintă contractul de muncă. Proprietarii solicită contract de muncă în Spania, iar formalitățile de închiriere pot dura un timp, ceea ce duce la întârzieri privind închirierea în timp util și aproape imposibilă închirierea înainte de venirea în Spania.
Existența contractului de muncă reprezintă o garanție pentru proprietar. Este importantă și durata contractului de muncă. În cazul unui contract de muncă pentru trei luni, vă va fi greu să obțineți un contract de chirie pentru un an, așa cum se încheie contractele în general. Proprietarul are nevoie de contractul de muncă și pentru a își putea încheia o asigurare pentru neplata chiriei.
Daca nu aveți contract de muncă, nu este imposibil de obținut un contract de chirie dar costurile sunt mult mai mari, pentru că proprietarul își asumă un risc mai ridicat. De aceea cresc și garanțiile – care în mod normal ar trebui să fie o lună calendaristică. Așa cum specifică legea închirierii urbane – la 6 luni și câteodată chiar un an, ceea ce ar însemna că ar trebui să dispuneți de întreaga sumă solicitată chiar de la începutul perioadei. În cazul garanțiilor, plăților în avans, trebuie să aveți grijă ca la finalul contractului să întocmiți și să semnați împreună cu proprietarul un proces verbal. Există multe cazuri în care s-a considerat că există o relație cordială și nu s-a redactat procesul verbal, iar după ieșirea din spatiu, proprietarul nu a mai înapoiat garanția, considerând că există multe reparații de realizat. Relațiile se pot deteriora în orice moment, mai ales în cazul crizelor economice.
Conform legii spaniole, proprietarii nu pot cere o garanție mai mare de o lună calendaristică sau depozite suplimentare până la două luni dar garanțiile extinse se practică și sunt și mai greu de recuperat. Proprietarii vor considera o încasare a chiriei în avans pentru 6 luni de exemplu, dar aceasta este o ocolire a legii prin care nu sunteți protejat pentru o sumă mai mare de două luni. Încadrați-vă în prevederile legale pentru a putea fi protejați de lege!
În cazul închirierii, în general se recomandă colaborarea cu o agenție imobiliară, pentru că aceasta vă asigură un transfer de încredere în fața proprietarului care poate negocia mai bine termenii contractului. În cazul în care nu există contractul de angajare, cei aflați în această situație afirmă că este mai ușor să contactezi direct proprietarii. Unele agenții nu se implică dacă nu există contractul de muncă, iar în cazul în care se implică, se va pierde foarte mult timp și foarte multe negocieri se opresc pentru că în ultimul moment apare o persoană cu contract de muncă iar aceasta semnează imediat contractul de chirie pe care îl așteptați.
În momentul semnării contractului de chirie, este important de stabilit cine plătește utilitățile. În ultimul an, mulți proprietari includ în chirie costurile de administrare, cu excepția plății electricității sau a gazelor. Un alt element important pentru contractele din Spania îl reprezintă posibilitatea trecerii utilităților pe numele chiriașulului pentru perioada contractului de chirie. Chiriașii consideră mai avantajoasă această situație, pentru a nu exista presiuni constante din partea proprietarului și a evita riscul întreruperii de către proprietar a utilităților, dacă sunt câteodată întârzieri de plată. Din cauza fenomenului ” okupas” – mult mai accentuat în Spania decât în alte țări – unii proprietari preferă să treacă utilitățile pe numele chiriașilor, pentru a fi siguri că aceștia le plătesc – plățile sunt direct din contul bancar personal al chiriașului- și a se asigura astfel pe cât posibil că nu există intenții de okupas.
Pentru românii care nu trăiesc încă în Spania sau nu cunosc fenomenul, okupas sunt considerate persoanele care solicită un contract de chirie și ocupă apoi abuziv apartamentul. În alte cazuri intră pur și simplu în apartament și îl ocupă. În mod neașteptat, legea spaniolă protejează persoanele sau familiile okupas în defavoarea proprietarului, mai ales dacă okupas-ii au copii. Okupas-ii sunt cu atât mai greu de determinat să părăsească locuința în care au intrat abuziv, în cazul în care au trecut mai mult de 24 de ore de la ocupare și dacă locuința respectivă este o locuință secundară a proprietarului și nu cea principală de locuit împreună cu familia. Exista rețele prin care aceștia află care sunt apartamentele sau casele nelocuite permanent – fiind vorba de zone turistice în general, locuințe de vacanță sau de închiriat – și urmăresc intrarea în aceste apartamente. Un alt element inedit este că practic în calitate de proprietar – în afara faptului că nu poți elibera proprietatea de okupas decât după câțiva ani de procese – ești obligat să plătești și toate utilitățile pentru un imobil în care nu ai acces și pentru care nu ți se plătește chirie. În ultima perioadă au existat mai multe revolte ale vecinilor imobilelor ocupate și s-a încercat în diverse moduri eliberearea apartamentelor. Legile spaniole încă îi avantajează în acest moment pe cei care ocupa abuziv proprietățile, considerând aceste reglementari că măsuri de protecție socială pentru cei cu venituri reduse. Există unele soluții, dar pot fi aplicate de la caz la caz. De exemplu, se încheie contract pentru paza proprietății cu o agenție de pază care preia apartamentul și nu-i mai lasă pe okupas să intre în apartament când revin la proprietate. Fenomenul okupas a adus doar avantajul că proprietarii preferă acum să încheie contracte legale și nu mai încearcă frecvent închirieri fară contract.
Am menționat fenomenul okupas – important și când vă aflați din cealaltă poziție, de proprietar, investitor imobiliar – pentru a înțelege temerile proprietarilor la închiriere și un motiv în plus pentru a se convinge că persoana care dorește să închirieze are cu ce să se întrețină. Închirierea imobilelor în Spania funcționează după legea nr 29/1994 privind închirierea urbană. În funcție de situația economică au fost aduse mai multe actualizări privind bonusuri pentru scăderi de prețuri sau alte facilități. Este important să aveți un contract scris, care să facă referiri la pasaje din lege, pentru a fi clar și a nu exista prevederi ascunse. Păstrați întotdeauna un exemplar, acesta vă va folosi și la realizarea empadronamiento. Contractele de chirie se încheie în general pentru 12 luni. Dacă nici una dintre părți nu anunță în scris cu 30 de zile înainte de expirare că renunță la contract, acesta se prelungește automat cu încă un an. Prelungirile succesive ajung până la 5 ani, termen la care se realizează un alt contract. Termenul de 5 ani include și primul an de închiriere. Pentru termenul de 5 ani este nevoie a fi anunțată renunțarea cu 4 luni înainte expirare.
Există clauze care protejează chiriașii. Dacă nu aveți o clauză specială de renunțare la contract, proprietarul nu se mută în imobil sau nu are nevoie de acesta pentru o ruda de gradul I – sau de exemplu în urma divorțului – în următoarele 3 luni de la încetarea contractului, chiriașul are dreptul la un nou contract de închiriere. În cazul expirării contractului inițial de 5 ani, când niciuna dintre părți nu notifică cu 4 luni înainte de expirare – contractul se se mai poate prelungi prin aceleași etape anuale încă trei ani. Nu ne propunem aici o analiză juridică în detaliu dar este important să mai țineți cont la încheierea contractului scris de câteva elemente :
– În cazul cheltuielilor de administrare sau reparații generale ale imobilului, cheltuielile sunt acoperite în mod normal de către proprietar
– Dacă aduceți îmbunătățiri în apartament, proprietarul nu este obligat să le scadă din chirie sau să le compenseze în vreun fel, decât în cazul în care aceste situații sunt prevăzute expres în contractul între părți
– Proprietarul are dreptul să actualizeze anual chiria cu sume echivalente cu rata inflației
– Plata chiriei este de preferat să fie realizată prin transfer bancar, pentru a exista dovada plății; daca plătiți direct la proprietar este bine să aveți o chitanță
– La închiriere este bine să solicitați dovada că imobilul aparține proprietarului, mai ales când plătiți garanții în avans; piața chiriilor este foarte mare în Spania, iar cei care încalcă legile caută în special emigranți care doresc să închirieze
– Este foarte important să existe în contract clauza care prevede că nu există datorii și nu aveți nici o obligație de preluare a acestora; este important să se dovedească de către proprietar că nu există datorii la utilități sau alte genuri de datorii, altfel existând riscul întreruperii acestora
– În cazul proprietarilor persoane juridice, primul contract cu prelungire anuală se poate derula până la 7 ani
– Pentru chiriașii care locuiesc într-o singură cameră, aplicarea legii este interpretată diferit în comunitățile spaniole; în caz de litigii, unele tribunale consideră că pentru o singură cameră închiriată situația nu se încadrează în legea închirierii urbane și în consecință chiriașul nu este protejat de legile închirierii
– Proprietarul nu poate intra în locuință închiriată decât după solictarea scrisă către chiriaș
– Garanția trebuie returnată conform legii în termen de o lună de la predarea cheilor și încheierea procesului verbal.
În general, românii din Spania locuiesc în imobile închiriate, de aceea am considerat important să avem o idee generală despre contractele de închiriere și mai ales drepturile chiriașilor.
În acest capitol am acoperit doar câteva aspecte generale, ele nu se constituie în consultanță juridică. Pentru acest gen de consultanță este recomandat să contactați avocați români sau spanioli specializați sau să apelați la o agenție imobiliara căreia să-i solicitați detalii privind fiecare situație în parte.
Nota: Acest fragment face parte din “Ghidul romanilor in Spania”, autor Razvan Nicolescu, proiect realizat cu finantarea Departamentului pentru Romanii de Pretutindeni si cu sustinerea Consulatului Romaniei la Castellon.
