Investițiile imobiliare în Spania reprezintă o tradiție pentru teritoriul Peninsulei iberice. Mulți cetățeni spanioli dar și străini obțin venituri din închirierea apartamentelor sau a imobilelor în general și nu sunt puțini aceia care dețin peste 40 de apartamente pe care le închiriază.
Banca Spaniei și statisticile în general arată un randament al investițiilor imobiliare în medie de 7 la sută, un procent destul de bun față de resursele financiare păstrate în bănci, obligațiuni sau chiar față de cele investite în fonduri de investiții fară grad mare de risc în această perioadă de instabilitate economică.
Cumpărarea unui apartament (vom folosi în mod generic termenul de apartament pentru investiții imobiliare) – în cazul în care situația financiară permite acest lucru – este avantajoasă și ca spațiu de locuit, pentru că vă scutește de plata lunară a chiriei, o cheltuială ce reprezintă împreună cu utilitățile cel puțin jumătate din cheltuielile lunare.
Randamentele imobiliare raportate la dobânzile unui credit sunt mai greu de calculat în Spania, pentru că băncile nu acordă credite – sau le acorda foarte rar – pentru rezidenții care nu au un loc de muncă pe termen nedeterminat și nu iau în general în considerare veniturile din altă țară.
În primul rand, pentru achiziționarea unui imobil, pe care îl vom numi în continuare apartament, aveți nevoie de NIE – este suficient și NIE alb – și de un cont bancar.
Contul bancar nu este ușor de deschis, pentru că trebuie să fie un cont care să permită investiții imobiliare și tranzacții la nivelul sumelor mari. La fel ca și în Romania, băncile care deschid conturi pentru nerezidenti – NIE alb – solicită în mod firesc justificarea sumelor transferate din România sau depuse în cont.
Costurile deschiderii contului pentru nerezidenti sunt mai mari – așa cum am mai menționat – atât din punct de vedere al comisioanelor de administrare, al solicitării unei asigurări de viață la deschiderea contului și chiar la transferurile prin file cec de exemplu, unde se poate ajunge în unele cazuri chiar și la 1 la suta comision din suma transferată. Există și varianta deschiderii unor conturi online și confirmarea ulterioară la sediul băncii sau a unui cont de “correo”, echivalent unui card de debit, prin care se pot realiza însă doar plăți curente.
Contul bancar în Spania este important și pentru că notarul este cel care verifică transferul banilor către vânzător și reține direct taxele pe care le virează către statul spaniol. Cum am menționat, plățile se fac prin file cec, confirmate de notar. Veți fi poate surprinși de regulile tranzacțiilor, pentru că veți transmite către vânzător o sumă mult mai scăzută decât cea negociată. Din suma negociată se scad taxele datorate de vânzător. Pentru aceste sume se fac transferuri separate direct către notar, care le va vira la rândul său către statul spaniol.
Pentru cumpărarea unei proprietăți este bine să luați în calcul încă aproximativ 10-12 la sută taxe suplimentare, de exemplu o proprietate care se cumpără cu 80.000 de euro vă aduce cheltuieli de aproximativ 88 000 de euro, un adaos de aproximativ 10 la sută, care include și taxele notariale.
Taxele diferă de la o comunitate la alta, astfel că este bine să le verificați împreună cu agenția imobiliară în detaliu, pentru a nu avea surprize ulterior.
Conform statisticilor, există trei categorii de proprietăți printre cele mai căutate : în aglomerările urbane mari, în jurul acestora și în zona de litoral, aproape de mare. Primele două tipuri de investiții sunt în general pentru locuință de rezidență, putând fi închiriate cu sume medii pe tot parcursul anului, iar cele din zona litoralului sunt de cele mai multe ori de vacanță sau pentru închiriere în lunile de vara, în particular iunie-septembrie, când este vârful de sezon. În acest caz, sumele obținute în lunile de vară sunt mai mari dar generează și alte cheltuieli de administrare și din punct de vedere al taxelor către stat.
Fiscal, închirierile până la 1600 de euro pe an pot fi realizate fară să fie impozitate, dar aceasta suma este foarte scăzută. Închirierea de lungă durată beneficiază de anumite bonusuri pentru taxe mai mici decât aceea de sezon, de vacanță.
În momentul cumpărării unui apartament, va trebui să declarați dacă este locuință sau achiziție în scopul unei activități comerciale, cum este activitatea de închiriere. În general, al doilea imobil este considerat achiziționat pentru închiriere și supus unor impozite si taxe mai mari, ca orice activ de afaceri.
În Spania există și varianta unui contract hibrid, de “opcion de compra” prin care vă angajați să cumpărați apartamentul la un anumit preț, iar plățile pentru chirie se consideră rate din suma negociată. Se plătește un avans, contractul specific un termen limită pentru finalizarea plăților, iar prețul în mod normal rămâne cel negociat inițial.
Pentru un astfel de contract consultați un avocat, pentru că există mai multe riscuri pe care trebuie să le cunoașteți și să le mențineți la un nivel minim.
Nu vom intra în detaliile achiziționării unei proprietăți, dar este bine să țineți cont de următoarele elemente :
– În general evitați clădirile vechi – multe case sunt din anul 1900 – pentru că ele vor necesita investiții importante de modernizare, inclusiv schimbarea utilităților, în particular a circuitelor electrice; toate acestea se realizează cu avize de la autoritățile locale, a căror obținere poate dura destul de mult și aduce costuri mari; preturile acestor clădiri sunt destul de bune, dar estimați riscul cheltuielii unor sume ridicate după achiziționare
– Ținând cont că pentru cele mai multe lucrări de reabilitare aveți nevoie de autorizații, va trebui să contractați firme specializate și este mai greu de lucrat în regim propriu sau cu mână de lucru ieftină
– În general sunt două etape: contractul de rezervare a apartamentului cu plata unui avans (“arras”) și contractul final, cu plata integral
– În cele mai multe cazuri, primul contract de rezervare nu este semnat la notar, de aceea este bine să colaborați cu a agenție imobiliara sau un consultant imobiliar; aceștia vă vor ajuta și la credibilizarea în calitate de cumpărător venit din altă țară și vor media relația și negocierea cu vânzătorul
– Nu este indicat să semnați contracte de rezervare doar cu agențiile imobliare, chiar dacă aceasta este o practică uneori întâlnită în Spania; agenția sau agentul imobiliar, chiar dacă dețin împuterniciri, nu își pot asuma orice obligații în numele proprietarului în afara celor din împuternicire și puteți pierde suma din avans; chiar dacă nu se încheie la notar, solicitați încheierea la agenție, în prezența proprietarului sau a reprezentanților legali ai acestuia; pentru că mulți proprietari nu trăiesc în Spania, există frecvent varianta unor procuri de reprezentare prin case de avocatură, rude sau alte persoane; există și cazuri în care există împuterniciri către agenți imobiliari în calitate de persoane fizice și nu către agenție, astfel că trebuie verificate cu atenție împreună cu un avocat sau un consultant juridic
– Este bine că utilitățile să fie funcționale; dacă acestea sunt suspendate, este posibil ca la reconectare, autoritățile locale să vă solicite modernizarea rețelelor, pe baza unui proiect nou și costurile să fie ridicate
– La fel ca în România, notarul verifică actul de proprietate, înscrierea în registrul cadastral, dacă apartamentul este ipotecat, dacă este liber de sarcini și nu are alte datorii
– Încheierea contractului final la notar durează mai mult pentru că notarul verifică împreună cu banca dacă sumele din contract sunt disponibile și daca filele cec sunt completate; vă veți prezenta la notar cu copii după ordinele pentru plata filelor cec
– Discutați cu agenția imobiliară dacă sunt lucrări comune importante de realizat pentru imobil, pentru că poate fi vorba de sume importante pentru consolidare, reparații fațadă, schimbare lift sau alte lucrări pe care sunteți obligat să le finanțați în perioada imediată cumpărării; în Spania exista reglementări clare privind aceste standard și este nevoie de expertiza periodică a unui architect pentru a se evita amenzile mari în cazul unor inspecții -mai ales în cazul blocurilor, situație în care lucrările comune se împart la numărul de apartamente
– Costurile comunitare, de administrare, sunt importante și trebuie discutate și cunoscute înainte de contract; pentru apartamentele cu lift, psicina, sală de fitness, taxele comunitare sunt ridicate, acestea putând depăși și 200 euro lunar; apartamentele din edificiile, blocurile fară multe facilitați suplimentare, aduc taxe comunitare rezonabile în jur de 40-50 euro lunar; taxele comunitare depind și de numărul de apartamente care participă la plăți, alt element de care este bine să țineți cont la achiziționare
– În Spania, camerele de locuit sunt în general de mici dimensiuni, mai ales în zonele de litoral – În anunțurile imobiliare, de exemplu două sau trei camere se refera la numărul de dormitoare; spre deosebire de Romania, camera de zi nu este luată în calcul la numărul camerelor; de exemplu un apartament cu două camere în Spania este un apartament cu două dormitoare, ceea ce în țară ar fi considerat apartament cu trei camera
– În general, apartamentele în Spania nu au încălzire în zonele de litoral și nu au acces la gaz, se folosește energia electrică, inclusiv prin cuptoare electrice și instalații de încălzire a apei
– Parcările reprezintă o problemă în mai toate zonele Peninsulei Iberice, mai ales în orașele mari și cele de coastă; un loc de parcare ajunge la vânzare și la peste 20.000 de euro. Când alegeți un apartament, urmăriți și ce soluții de parcare există; în general parcările sunt cu plată și destul de costisitoare
– Există două variante de achiziții imobiliare: cele mai ieftine, care necesită reforma, reparații sau se afla la un etaj superior fără lift și cele amenajate și în care se poate locui imediat. In cazul în care preferați un apartament de reformat, asigurați-vă că aveți echipe de lucru, pentru că o reforma cu o firma spaniola aduce costuri ridicate, o singură încăpere de baie sau bucătărie putând depăși 4500 de euro sau peste 20 000 de euro o reforma simplă a casei, ținând cont de zidărie, instalații și alte reparații necesare
– În general, apartamentele nu au aer condiționat, în condițiile în care în multe zone sunt temperaturi ridicate și umiditate crescută; pentru a instala aerul condiționat, trebuie ca rețeaua electrică să permită acest lucru și de multe ori este necesară refacerea acesteia și reautorizarea la o putere nominală mai ridicată, pentru a putea susține și aerul condiționat sau elemente de încălzire pe lângă lumina, boiler pentru apă caldă sau cuptor electric, aceștia fiind deja consumatori importanți și care necesită conexiuni dedicate. Este important să verificați rețeaua electrică, mai ales daca vă mutați într-un anotimp nu foarte prietenos din punct de vedere al temperaturilor
– Există varianta achiziționării unor imobile aflate în executare la bănci, dar procedurile sunt mai complexe, iar intrarea în posesia noii proprietăți durează și mai mult de 6 luni în unele cazuri.
Aceste sunt doar câteva idei de care este bine să țineți cont. Pentru a vă documenta asupra randamentelor investiților imobiliare exista mai multe grupuri de Facebook dedicate acestei zone de interes, de unde puteți afla mai multe detalii de la consultanți romani. Intre acestea sunt “Mutat în Spania” și “Vreau în Spania” : https://www.facebook.com/groups/mutatinspania/
https://www.facebook.com/groups/2980826438894120
Când căutați apartamente, este bine să căutați și pe site-urile locale, acolo unde prețurile sunt mai bune decât cele publicate în site-urile pentru investitori străini. Intre acestea, puteți consulta : www.Idealista.com , are și variantele de limba engleză și parțial limba romană www.habitaclia.com , are și varianta de limba englez, www.fotocasa.es ,www.spainhomes.com
Pentru evaluarea proprietăților din Spania, case, terenuri, apartamente sau alte proprietăți imobiliare, puteți folosi site-ul oficial de cadastru al Spaniei: http://www.sedecatastro.gob.es/
Achiziționarea unui apartament se realizează în funcție de suportabilitatea gradului de risc al fiecăruia dintre cumpărători, de la caz la caz. În teorie se spune că este bine să locuiți mai întăi într-o zonă cu chirie și apoi să luați o decizie de cumpărare dacă vă integrați bine în acea zonă.
Investițiile imobiliare și cumpărarea unui apartament în Spania
Investițiile imobiliare în Spania reprezintă o tradiție pentru teritoriul Peninsulei iberice. Mulți cetățeni spanioli dar și străini obțin venituri din închirierea apartamentelor sau a imobilelor în general și nu sunt puțini aceia care dețin peste 40 de apartamente pe care le închiriază.
Banca Spaniei și statisticile în general arată un randament al investițiilor imobiliare în medie de 7 la sută, un procent destul de bun față de resursele financiare păstrate în bănci, obligațiuni sau chiar față de cele investite în fonduri de investiții fară grad mare de risc în această perioadă de instabilitate economică.
Cumpărarea unui apartament (vom folosi în mod generic termenul de apartament pentru investiții imobiliare) – în cazul în care situația financiară permite acest lucru – este avantajoasă și ca spațiu de locuit, pentru că vă scutește de plata lunară a chiriei, o cheltuială ce reprezintă împreună cu utilitățile cel puțin jumătate din cheltuielile lunare.
Randamentele imobiliare raportate la dobânzile unui credit sunt mai greu de calculat în Spania, pentru că băncile nu acordă credite – sau le acorda foarte rar – pentru rezidenții care nu au un loc de muncă pe termen nedeterminat și nu iau în general în considerare veniturile din altă țară.
În primul rand, pentru achiziționarea unui imobil, pe care îl vom numi în continuare apartament, aveți nevoie de NIE – este suficient și NIE alb – și de un cont bancar.
Contul bancar nu este ușor de deschis, pentru că trebuie să fie un cont care să permită investiții imobiliare și tranzacții la nivelul sumelor mari. La fel ca și în Romania, băncile care deschid conturi pentru nerezidenti – NIE alb – solicită în mod firesc justificarea sumelor transferate din România sau depuse în cont.
Costurile deschiderii contului pentru nerezidenti sunt mai mari – așa cum am mai menționat – atât din punct de vedere al comisioanelor de administrare, al solicitării unei asigurări de viață la deschiderea contului și chiar la transferurile prin file cec de exemplu, unde se poate ajunge în unele cazuri chiar și la 1 la suta comision din suma transferată. Există și varianta deschiderii unor conturi online și confirmarea ulterioară la sediul băncii sau a unui cont de “correo”, echivalent unui card de debit, prin care se pot realiza însă doar plăți curente.
Contul bancar în Spania este important și pentru că notarul este cel care verifică transferul banilor către vânzător și reține direct taxele pe care le virează către statul spaniol. Cum am menționat, plățile se fac prin file cec, confirmate de notar. Veți fi poate surprinși de regulile tranzacțiilor, pentru că veți transmite către vânzător o sumă mult mai scăzută decât cea negociată. Din suma negociată se scad taxele datorate de vânzător. Pentru aceste sume se fac transferuri separate direct către notar, care le va vira la rândul său către statul spaniol.
Pentru cumpărarea unei proprietăți este bine să luați în calcul încă aproximativ 10-12 la sută taxe suplimentare, de exemplu o proprietate care se cumpără cu 80.000 de euro vă aduce cheltuieli de aproximativ 88 000 de euro, un adaos de aproximativ 10 la sută, care include și taxele notariale.
Taxele diferă de la o comunitate la alta, astfel că este bine să le verificați împreună cu agenția imobiliară în detaliu, pentru a nu avea surprize ulterior.
Conform statisticilor, există trei categorii de proprietăți printre cele mai căutate : în aglomerările urbane mari, în jurul acestora și în zona de litoral, aproape de mare. Primele două tipuri de investiții sunt în general pentru locuință de rezidență, putând fi închiriate cu sume medii pe tot parcursul anului, iar cele din zona litoralului sunt de cele mai multe ori de vacanță sau pentru închiriere în lunile de vara, în particular iunie-septembrie, când este vârful de sezon. În acest caz, sumele obținute în lunile de vară sunt mai mari dar generează și alte cheltuieli de administrare și din punct de vedere al taxelor către stat.
Fiscal, închirierile până la 1600 de euro pe an pot fi realizate fară să fie impozitate, dar aceasta suma este foarte scăzută. Închirierea de lungă durată beneficiază de anumite bonusuri pentru taxe mai mici decât aceea de sezon, de vacanță.
În momentul cumpărării unui apartament, va trebui să declarați dacă este locuință sau achiziție în scopul unei activități comerciale, cum este activitatea de închiriere. În general, al doilea imobil este considerat achiziționat pentru închiriere și supus unor impozite si taxe mai mari, ca orice activ de afaceri.
În Spania există și varianta unui contract hibrid, de “opcion de compra” prin care vă angajați să cumpărați apartamentul la un anumit preț, iar plățile pentru chirie se consideră rate din suma negociată. Se plătește un avans, contractul specific un termen limită pentru finalizarea plăților, iar prețul în mod normal rămâne cel negociat inițial.
Pentru un astfel de contract consultați un avocat, pentru că există mai multe riscuri pe care trebuie să le cunoașteți și să le mențineți la un nivel minim.
Nu vom intra în detaliile achiziționării unei proprietăți, dar este bine să țineți cont de următoarele elemente :
– În general evitați clădirile vechi – multe case sunt din anul 1900 – pentru că ele vor necesita investiții importante de modernizare, inclusiv schimbarea utilităților, în particular a circuitelor electrice; toate acestea se realizează cu avize de la autoritățile locale, a căror obținere poate dura destul de mult și aduce costuri mari; preturile acestor clădiri sunt destul de bune, dar estimați riscul cheltuielii unor sume ridicate după achiziționare
– Ținând cont că pentru cele mai multe lucrări de reabilitare aveți nevoie de autorizații, va trebui să contractați firme specializate și este mai greu de lucrat în regim propriu sau cu mână de lucru ieftină
– În general sunt două etape: contractul de rezervare a apartamentului cu plata unui avans (“arras”) și contractul final, cu plata integral
– În cele mai multe cazuri, primul contract de rezervare nu este semnat la notar, de aceea este bine să colaborați cu a agenție imobiliara sau un consultant imobiliar; aceștia vă vor ajuta și la credibilizarea în calitate de cumpărător venit din altă țară și vor media relația și negocierea cu vânzătorul
– Nu este indicat să semnați contracte de rezervare doar cu agențiile imobliare, chiar dacă aceasta este o practică uneori întâlnită în Spania; agenția sau agentul imobiliar, chiar dacă dețin împuterniciri, nu își pot asuma orice obligații în numele proprietarului în afara celor din împuternicire și puteți pierde suma din avans; chiar dacă nu se încheie la notar, solicitați încheierea la agenție, în prezența proprietarului sau a reprezentanților legali ai acestuia; pentru că mulți proprietari nu trăiesc în Spania, există frecvent varianta unor procuri de reprezentare prin case de avocatură, rude sau alte persoane; există și cazuri în care există împuterniciri către agenți imobiliari în calitate de persoane fizice și nu către agenție, astfel că trebuie verificate cu atenție împreună cu un avocat sau un consultant juridic
– Este bine că utilitățile să fie funcționale; dacă acestea sunt suspendate, este posibil ca la reconectare, autoritățile locale să vă solicite modernizarea rețelelor, pe baza unui proiect nou și costurile să fie ridicate
– La fel ca în România, notarul verifică actul de proprietate, înscrierea în registrul cadastral, dacă apartamentul este ipotecat, dacă este liber de sarcini și nu are alte datorii
– Încheierea contractului final la notar durează mai mult pentru că notarul verifică împreună cu banca dacă sumele din contract sunt disponibile și daca filele cec sunt completate; vă veți prezenta la notar cu copii după ordinele pentru plata filelor cec
– Discutați cu agenția imobiliară dacă sunt lucrări comune importante de realizat pentru imobil, pentru că poate fi vorba de sume importante pentru consolidare, reparații fațadă, schimbare lift sau alte lucrări pe care sunteți obligat să le finanțați în perioada imediată cumpărării; în Spania exista reglementări clare privind aceste standard și este nevoie de expertiza periodică a unui architect pentru a se evita amenzile mari în cazul unor inspecții -mai ales în cazul blocurilor, situație în care lucrările comune se împart la numărul de apartamente
– Costurile comunitare, de administrare, sunt importante și trebuie discutate și cunoscute înainte de contract; pentru apartamentele cu lift, psicina, sală de fitness, taxele comunitare sunt ridicate, acestea putând depăși și 200 euro lunar; apartamentele din edificiile, blocurile fară multe facilitați suplimentare, aduc taxe comunitare rezonabile în jur de 40-50 euro lunar; taxele comunitare depind și de numărul de apartamente care participă la plăți, alt element de care este bine să țineți cont la achiziționare
– În Spania, camerele de locuit sunt în general de mici dimensiuni, mai ales în zonele de litoral – În anunțurile imobiliare, de exemplu două sau trei camere se refera la numărul de dormitoare; spre deosebire de Romania, camera de zi nu este luată în calcul la numărul camerelor; de exemplu un apartament cu două camere în Spania este un apartament cu două dormitoare, ceea ce în țară ar fi considerat apartament cu trei camera
– În general, apartamentele în Spania nu au încălzire în zonele de litoral și nu au acces la gaz, se folosește energia electrică, inclusiv prin cuptoare electrice și instalații de încălzire a apei
– Parcările reprezintă o problemă în mai toate zonele Peninsulei Iberice, mai ales în orașele mari și cele de coastă; un loc de parcare ajunge la vânzare și la peste 20.000 de euro. Când alegeți un apartament, urmăriți și ce soluții de parcare există; în general parcările sunt cu plată și destul de costisitoare
– Există două variante de achiziții imobiliare: cele mai ieftine, care necesită reforma, reparații sau se afla la un etaj superior fără lift și cele amenajate și în care se poate locui imediat. In cazul în care preferați un apartament de reformat, asigurați-vă că aveți echipe de lucru, pentru că o reforma cu o firma spaniola aduce costuri ridicate, o singură încăpere de baie sau bucătărie putând depăși 4500 de euro sau peste 20 000 de euro o reforma simplă a casei, ținând cont de zidărie, instalații și alte reparații necesare
– În general, apartamentele nu au aer condiționat, în condițiile în care în multe zone sunt temperaturi ridicate și umiditate crescută; pentru a instala aerul condiționat, trebuie ca rețeaua electrică să permită acest lucru și de multe ori este necesară refacerea acesteia și reautorizarea la o putere nominală mai ridicată, pentru a putea susține și aerul condiționat sau elemente de încălzire pe lângă lumina, boiler pentru apă caldă sau cuptor electric, aceștia fiind deja consumatori importanți și care necesită conexiuni dedicate. Este important să verificați rețeaua electrică, mai ales daca vă mutați într-un anotimp nu foarte prietenos din punct de vedere al temperaturilor
– Există varianta achiziționării unor imobile aflate în executare la bănci, dar procedurile sunt mai complexe, iar intrarea în posesia noii proprietăți durează și mai mult de 6 luni în unele cazuri.
Aceste sunt doar câteva idei de care este bine să țineți cont. Pentru a vă documenta asupra randamentelor investiților imobiliare exista mai multe grupuri de Facebook dedicate acestei zone de interes, de unde puteți afla mai multe detalii de la consultanți romani. Intre acestea sunt “Mutat în Spania” și “Vreau în Spania” : https://www.facebook.com/groups/mutatinspania/
Când căutați apartamente, este bine să căutați și pe site-urile locale, acolo unde prețurile sunt mai bune decât cele publicate în site-urile pentru investitori străini. Intre acestea, puteți consulta : www.Idealista.com , are și variantele de limba engleză și parțial limba romană www.habitaclia.com , are și varianta de limba englez, www.fotocasa.es ,www.spainhomes.com
Pentru evaluarea proprietăților din Spania, case, terenuri, apartamente sau alte proprietăți imobiliare, puteți folosi site-ul oficial de cadastru al Spaniei: http://www.sedecatastro.gob.es/
Achiziționarea unui apartament se realizează în funcție de suportabilitatea gradului de risc al fiecăruia dintre cumpărători, de la caz la caz. În teorie se spune că este bine să locuiți mai întăi într-o zonă cu chirie și apoi să luați o decizie de cumpărare dacă vă integrați bine în acea zonă.
Pentru locuințele de rezidență, în cazul în care sunt familii cu copii, trebuie să țineți cont și de școlile existente în apropiere. Nu în ultimul rând este poate mai eficient să achiziționați un apartament în momentul în care ați găsit un loc de munca pe termen mediu, pentru a nu alege un loc de rezidență care să vă aducă și cheltuieli ridicate de transport până la locul de muncă.
Pentru locuințele de rezidență, în cazul în care sunt familii cu copii, trebuie să țineți cont și de școlile existente în apropiere. Nu în ultimul rând este poate mai eficient să achiziționați un apartament în momentul în care ați găsit un loc de munca pe termen mediu, pentru a nu alege un loc de rezidență care să vă aducă și cheltuieli ridicate de transport până la locul de muncă.
